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房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫app總計(jì)2600+題目，包含答案解讀，可模擬考試。

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫app題目選：

1、下列影響房地產(chǎn)價(jià)位的誘因中，不屬于經(jīng)濟(jì)誘因的是（）。

A．國(guó)外生產(chǎn)總額

B．市民消費(fèi)價(jià)位指數(shù)

C．匯率波動(dòng)

D．征稅免除

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫【答案】D

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫【解析】影響房地產(chǎn)售價(jià)的經(jīng)濟(jì)誘因通常包括：①經(jīng)濟(jì)發(fā)展。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)外生產(chǎn)總額的下降。②居民收入。美國(guó)現(xiàn)在反映市民收入下降的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)市民人均可支配收入的下降和農(nóng)村村民人均純收入的下降。③物價(jià)。反映通常物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有市民消費(fèi)價(jià)位指數(shù)和生產(chǎn)資料報(bào)價(jià)指數(shù)。④利率。⑤匯率。D項(xiàng)，征稅免除屬于影響房地產(chǎn)報(bào)價(jià)的機(jī)制新政誘因。

2、運(yùn)用比較法評(píng)估某套別墅的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)售價(jià)，選用的可比例子完工時(shí)間與估價(jià)對(duì)象完工時(shí)間相似，2年前公開掛牌轉(zhuǎn)讓，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類別墅因使用耗損引致每多使用一年售價(jià)回落1%，倘若不考慮其他誘因，則該可比例子成交報(bào)價(jià)的房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)為（）。

A．100/101

B．100/100

C．100/99

D．100/98

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫【答案】A

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫【解析】房地產(chǎn)情況調(diào)整的方式有：①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；②總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；③金額調(diào)整、百分比調(diào)整；④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。比率調(diào)整中，房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象情況為基準(zhǔn)來確定。假定可比例子在自身情況下的售價(jià)比在估價(jià)對(duì)象情況下的價(jià)錢高或低的比率為±R%（當(dāng)可比例子在自身情況下的售價(jià)比在估價(jià)對(duì)象情況下的價(jià)錢高時(shí)，為＋R%；低時(shí)，為－R%），則有：可比例子在自身情況下的價(jià)錢×1/（1±R%）＝可比例子在估價(jià)對(duì)象情況下的價(jià)錢。則本題中，該可比例子成交報(bào)價(jià)的房地產(chǎn)情況調(diào)整系數(shù)為100/101。

3、甲、乙兩家相鄰農(nóng)地，市場(chǎng)售價(jià)分別為50億元和70億元，若將該兩家農(nóng)地合并為一家農(nóng)地，合并后的農(nóng)地市場(chǎng)售價(jià)為150億元，倘若乙地塊的擁有者訂購甲地塊，則甲地塊的擁有者合理的要價(jià)范圍是（）億元。

A．0～50

B．50～65

C．50～80

D．62.5～150

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫【答案】C

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫【解析】甲地塊單獨(dú)的售價(jià)為50億元，合并后增值售價(jià)為：150－（50＋70）＝30（億元）。則甲地塊的擁有者合理的要價(jià)范圍是50億元至80億元（50＋30＝80億元）。

4、預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來第一年的凈利潤(rùn)為170億元，自此每年的凈利潤(rùn)在上一年的基礎(chǔ)上提高8億元，酬勞率為8%，則下述說法中，正確的有（）。

A．該房地產(chǎn)未來第30年的凈利潤(rùn)大于零

B．該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)年限小于22年

C．該房地產(chǎn)的利潤(rùn)價(jià)值大于1276.47億元

D．該房地產(chǎn)的利潤(rùn)價(jià)值小于875億元

E．該房地產(chǎn)的資本化率為18%

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫【答案】A|B|C|D

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫【解析】設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)年限為n，令A(yù)－（n－1）b＝0，則有：170－8（n－1）＝0，得：n＝22.25（年），22年＜22.25年＜30年，所以，AB兩項(xiàng)正確。CD兩項(xiàng)，該房地產(chǎn)的利潤(rùn)價(jià)值估算如下：

則V＝875億元＜1118.59億元＜1276.47億元。

E項(xiàng)錯(cuò)誤，該房地產(chǎn)的資本化率＝170/1118.59＝15.2%。

5、某商店的建筑面積為35000m2，未來利潤(rùn)期限為30年，有效毛收入為每年1200元/m2房產(chǎn)評(píng)估師好考嗎，營(yíng)運(yùn)成本率為30%，未來每年凈利潤(rùn)遞增2%，第10年后將穩(wěn)定不變。若進(jìn)行家裝整修，可增加商店的利潤(rùn)能力。預(yù)計(jì)家裝改建費(fèi)用成本為1000元/m2，在1年的工期內(nèi)均勻投入房產(chǎn)評(píng)估師好考嗎，擴(kuò)建完成后商店可立刻投入使用，擴(kuò)建完成后的有效毛收入增加至每年1750元/m2，營(yíng)運(yùn)成本率降至27%，未來利潤(rùn)期內(nèi)每年凈利潤(rùn)穩(wěn)定不變。試按照上述資料，判定目前是否規(guī)避該超市進(jìn)行家裝擴(kuò)建（房地產(chǎn)酬勞率為7.5%）。

房地產(chǎn)估價(jià)師試題題庫【答案】判斷是否規(guī)避商店進(jìn)行家裝改建，要先推算家裝改建前后的利潤(rùn)價(jià)值。

（1）估算家裝改建前現(xiàn)期商廈的利潤(rùn)價(jià)值

選用凈利潤(rùn)在前若干年有變化估算公式估算如下：

①未來第一年的凈利潤(rùn)為A1＝1200×35000×（1－30%）＝2940（億元）

②未來第三年的凈利潤(rùn)為A10＝2940×（1＋2%）9＝3513.57（億元）

③由Y＝7.5%，g＝2%，t＝10，n＝30可得商店的利潤(rùn)價(jià)值V：

V＝A1/（Y－g）×[1－（1＋g）t/（1＋Y）t]＋A10/[Y（1＋Y）t]×[1－1/（1＋Y）n－t]＝2940/（7.5%－2%）×[1－（1＋2%）10/（1＋7.5%）10]＋3513.57/[7.5%（1＋7.5%）10]×[1－1/（1＋7.5%）30－10]＝39218.11（億元）

（2）估算家裝改建后商店的利潤(rùn)價(jià)值

①采用凈利潤(rùn)不變有限年期估算公式估算如下：

a．每年不變的凈利潤(rùn)為A＝1750×35000×（1－27%）＝4471.25（億元）

b．由Y＝7.5%，n＝30可得商店的利潤(rùn)價(jià)值V：

V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝4471.25/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）30－1]＝52296.48（億元）

②裝修擴(kuò)建費(fèi)用：

V＝1000×35000/（1＋7.5%）0.5＝3375.70（億元）

（3）綜合判定

家裝改建后商店的價(jià)值＝家裝改建后商店的回報(bào)－家裝改建費(fèi)用＝52296.48－3375.70＝48920.78（億元）。

又48920.78億元＞39218.11億元，則這些家裝擴(kuò)建是可行的，所以規(guī)避商店進(jìn)行家裝整修。

……

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