91精品视频在线看_久久国产精品久久国产片_青春草在线视频精品_伊人天天躁夜夜躁狠狠

千周新聞

范克最大的購物中心范克廣場（Vanke Plaza）已成功開業(yè)。凡克（Vanke）曾經(jīng)很長時間以來一直關(guān)注住宅房地產(chǎn)開發(fā)，這是如何做商業(yè)房地產(chǎn)的？

長期以來一直關(guān)注住宅房地產(chǎn)開發(fā)的范克（Vanke）可以做得很好嗎？

范克廣場（Vanke Plaza）是范克（Vanke）最大的購物中心，該中心于11月19日開業(yè)，是測試石。在開業(yè)的那天，Qibao有260,000名乘客，共有30,000多名成員，開放率為85.16％，營業(yè)額為732萬。 1月之前，中國第一家Apple Store Suburban商店于12月10日在Qibao開業(yè)。Qibao的營業(yè)額在同一天超過1000萬，Uniqlo和Dashi Dai都設(shè)定了全球業(yè)務(wù)記錄。

Qibao不是第一個Vanke Plaza。北京，深圳和東圭的范克廣場已經(jīng)開業(yè)了許多，并且已經(jīng)成功運營了幾年。但是，在上海是一個擁有許多頂級購物中心的中國商業(yè)資本，范克需要一項工作來證明其在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的能力。

Qibao Vanke Plaza開幕后，Wang Shi和Yu Liang去看了它，Chongbang Group的創(chuàng)始人Zheng Bingze，甚至Foxconn的創(chuàng)始人Guo Taiming，也去看了它萬科國際學(xué)校，而Qibao的開幕式吸引了很多關(guān)注。

但是，商業(yè)房地產(chǎn)，尤其是Qibao之類的一站式家庭娛樂消費中心，只有成功開業(yè)的一半，其中一半的開業(yè)后繼續(xù)運營和改善。 “ Qibao Vanke Plaza現(xiàn)在已經(jīng)取得了真正的成功。目前的分階段成就是，它在中國的商業(yè)房地產(chǎn)市場中引起了一定的關(guān)注和聲譽。”范克（Vanke）執(zhí)行副總裁兼首席財務(wù)官Sun Jia曾領(lǐng)導(dǎo)過Qibao Vanke Plaza的整體項目開發(fā)。他從2012年至2016年3月?lián)紊虾７犊说目偨?jīng)理。

尋找專業(yè)人士，尋求專業(yè)經(jīng)驗并做專業(yè)的事情

商業(yè)房地產(chǎn)的位置非常重要。 Qibao Vanke Plaza位于Minhang北部的一個傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。它也被高方便運輸?shù)牡罔F所覆蓋。但是，還有許多購物中心，那里有不錯的位置，這些購物中心在街上，一個在街對面，一個在天空中，另一個在地下也有現(xiàn)象。 Qibao Vanke Plaza附近有許多購物中心。 Qibao為什么流行？

上海范克助理總經(jīng)理兼業(yè)務(wù)管理公司總經(jīng)理Ye Ting認為，Qibao的整體定位，計??劃和設(shè)計，業(yè)務(wù)格式組合，服務(wù)概念以及軟件和硬件演示文稿是重要的原因。 Qibao Cross移動線，多個中庭的設(shè)計，無柱，部分撤回的平臺，可確保在大規(guī)模的前提下，整個購物中心仍然對每個租戶都有廣泛的視野和強大的可見性。設(shè)計亮點（例如屋頂花園和樹屋）為消費者帶來了強烈的感官體驗。家庭娛樂的業(yè)務(wù)形式計劃準確地滿足了Qibao地區(qū)的需求。蘋果，CGV Cinema，Hanlai，Daluko等知名業(yè)務(wù)的詳細設(shè)計以及丈夫儲藏室，母親和兒童室，兒童浴室和公共場所的休息座位可顯著改善消費者的體驗。

問題是，從未有過商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗的上海范克如何理解三年前大型購物中心的定位和計劃？

Qibao Land于2003年購買，最后的Qibao Vanke Plaza于2012年至2013年確定。2012年初，上海范克（Shanghai Vanke）從事上海的住宅開發(fā)工作20年，但沒有任何商店。 3年的購物中心是什么樣的？互聯(lián)網(wǎng)對離線的影響會發(fā)生什么？未來的消費趨勢是什么？

“ Qibao Vanke Plaza的最終定位也慢慢地探索了。首先是使用專業(yè)方法和專業(yè)團隊來做專業(yè)的事情。” Sun Jia介紹了2012年，上海已經(jīng)有很多購物中心。如果您沒有任何經(jīng)驗，您會向?qū)I(yè)人員詢問專業(yè)經(jīng)驗，例如曾經(jīng)是上海亨隆廣場總經(jīng)理的He Panguang，以及上海Xintiandi的商人兼高級高級職員Zheng Bingze。

同時，上海范克團隊還使用專業(yè)方法來分析未來趨勢。互聯(lián)網(wǎng)在2012年的影響已經(jīng)開始，但并不像今天那樣普遍。但是，有家庭娛樂消費模式，中產(chǎn)階級的興起以及消費結(jié)構(gòu)的變化的跡象。這些趨勢決定了未來的商業(yè)市場。

客戶非常重要。客戶的真正需求是什么？客戶如何看待未來的業(yè)務(wù)趨勢？商業(yè)房地產(chǎn)比住宅物業(yè)更復(fù)雜。住宅物業(yè)是直接2C，供應(yīng)商都是逐個舞臺。但是，商業(yè)房地產(chǎn)為2B和2C，C-End消費者的最終服務(wù)是各種各樣的商人。因此，當上海范克做出市場判斷時，它與商人有很多聯(lián)系，以了解他們的感受和判斷。

詢問專業(yè)人士，分析未來趨勢并傾聽客戶的聲音，上海范克團隊發(fā)現(xiàn)，Qibao Vanke Plaza的初始市場定位 - 大約100,000平方米的購物中心，其余地區(qū)是兩個辦公樓 - 有嚴重的問題。

首先，他的Panguang和Zheng Bingze的專家認為，總面積為100,000平方米的購物中心的實際可租金面積僅超過60,000元。 Qibao Vanke Plaza位于不足傳統(tǒng)貿(mào)易的地點。 100,000平方米不如簡單的社區(qū)業(yè)務(wù)小，并且不足以吸引足夠的業(yè)務(wù)格式來成為真正的區(qū)域商業(yè)中心。

“最初的計劃是基于能夠維持自己的會計的邏輯。我想利用辦公室銷售中的現(xiàn)金返還來支持這家購物中心。原始計劃中的四分之一地區(qū)是百貨商店。五年前的百貨商店行業(yè)還不錯，但我可能會隱約地感覺到百貨商店是在我的百貨公司死亡的前夕。

最后，Qibao Vanke Plaza建立了一個新的定位 - 整個家庭的一站式娛樂和消費綜合體。

如果您不從事商業(yè)房地產(chǎn)，您將沒有許可證

但是“為什么需要開展自我贊助的業(yè)務(wù)？” “為什么您需要建立超過200,000平方米的購物中心？” “您可以貢獻多少年？” “范克擅長嗎？如果失敗，該怎么辦？”在上海的Vanke管理層確定了Qibao Vanke Plaza的最終定位和計劃方向之后，員工有許多想法和疑慮。

這些關(guān)注主要是基于財務(wù)考慮。將一半的自有購物中心和一半的辦公樓的銷售計劃更改為完全自我擁有的，將嚴重影響上海范克的核心資源的使用，并影響所有員工的年度績效。特別是在2012年和2013年，上海范克的整體運營效率并不理想，而且很難保留才華。

“如果我們不知道如何制作商業(yè)財產(chǎn)，范克將來將不會成為上海的主流開發(fā)商。要變得更加直率。上海范克（Shanghai vanke 城市。”

Sun Jia說萬科國際學(xué)校，上海的Vanke的管理花費了很多時間與同事溝通有關(guān)未來策略的溝通，并與上海市場發(fā)展階段進行溝通 - 由商業(yè)辦公室代表的地鐵建設(shè)綜合體和商業(yè)物業(yè)將逐漸成為上海未來房地產(chǎn)的主流，而不是住宅。除此之外，還需要看到它。上海范克的管理邀請專家進行講座，還將所有人帶到了更發(fā)達的房地產(chǎn)市場，例如香港，日本和韓國，以了解成熟的房地產(chǎn)市場狀況。

“溝通具有一定的效果，但要忍受更重要。” Sun Jia說，我們必須能夠承受不同的意見并敢于做出關(guān)鍵的業(yè)務(wù)決策，例如將中型的購物中心變成大型購物中心，取消百貨商店；引入一些首次進入上海的品牌；在項目登頂之后，即使需要增加成本，并且必須延遲開放的費用，也推翻了平庸的計劃和重新參與室內(nèi)設(shè)計。

范克（Vanke）在2013年提議積極擴大圍繞城市支持服務(wù)提供商的新業(yè)務(wù)。作為中國最發(fā)達的城市，上海感受到了城市的發(fā)展趨勢以及客戶需求的變化。它還需要調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，并提出“完整的住宅周期，全面商業(yè)和辦公室類別，精致服務(wù)以及房地產(chǎn)的金融化”。近年來，上海范克擴大了國際學(xué)校，老年護理，高端住宅系列和工業(yè)園區(qū)，所有這些都與具有相同概念的城市并行發(fā)展。

隨著上海范克的明確戰(zhàn)略和明確的支持，作為擴大業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)者之一，Ye Ting逐漸感受到了他的同事思想的變化。 “所有同事都明白，在上海的市場競爭中，無論是從獲得項目資源還是最終用戶的消費經(jīng)驗來看，都必須使用各種業(yè)務(wù)格式的全面發(fā)展和運營能力。”

“八國聯(lián)盟”合并為自己

如果做出決定，我們必須建立一個組織和一個團隊才能做到這一點。但是，長期以來，上海范克一直專注于住宅房地產(chǎn)開發(fā)。在2012年初，它沒有一平方米的商店。我應(yīng)該找到誰做商業(yè)房地產(chǎn)？它是從外部或內(nèi)部種植中進口的嗎？

“我們希望讓專業(yè)團隊做專業(yè)的事情。” Sun Jia介紹了Vanke上海從未開展業(yè)務(wù)。如果您完全使用Vanke的住宅開發(fā)項目，那么經(jīng)理可能最放松，并且認為他們最了解。但是，如果您讓住宅人員從頭開始探索業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，那么他們的成長，成熟和形成將需要很多年。

范克（Vanke）從2012年開始開展業(yè)務(wù)時，上海已經(jīng)有很多購物中心。萬達廣場已經(jīng)在全國范圍內(nèi)推出。業(yè)務(wù)已經(jīng)是一個非常成熟的市場。此時是否有必要從頭開始？ “為了迅速發(fā)展并取得成果，我們無疑必須依靠引入成熟才能和逐步培養(yǎng)內(nèi)部才能的模型。”你們說。

人才介紹可以導(dǎo)致一個完整的系統(tǒng)來挖掘其他公司的一些團隊。但是上海范克最終沒有這樣做。首先是Qibao項目仍在被拆除。此外，挖一支完整的團隊不一定會帶來良好的才能。因此，上海范克（Shanghai Vanke）逐個談?wù)摿诉@件事，并在2012年和2013年成立了一個“八國聯(lián)盟”，以重新融入范克的文化。現(xiàn)在，上海范克的業(yè)務(wù)管理團隊來自該行業(yè)領(lǐng)先的公司，例如Sun Hung Kai，Ryan，Capita，Charoen Polytechnic，Wanda和Bailian。盡管以這種方式的能源，管理成本和運行成本較高，但優(yōu)勢是，該團隊中沒有人構(gòu)成了自己的邏輯，游戲方法和文化。

在過去的十年中，中國的商業(yè)供應(yīng)速度遠遠超過了人才培訓(xùn)速度，并且商業(yè)房地產(chǎn)的人才稀缺遠高于住宅住房的少數(shù)，因此商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的人才薪水也很高。范克在擴大商業(yè)房地產(chǎn)時需要保持平衡和調(diào)整。 “我們主要利用自己的職業(yè)來偷獵和保留人，并利用我們的愿景和成功的可能性來保留人。” Sun Jia說，上海Vanke的管理完全支持業(yè)務(wù)管理團隊的工作，幫助他們做自己想做的最大的事情，為他們提供資源和幫助，并在動搖時照顧和鼓勵他們。

最后，Qibao Vanke Plaza項目從2011年到2013年完成了核心項目團隊的成立，并且大多數(shù)同事在項目開放之前非常穩(wěn)定。此外，該團隊還完成了商業(yè)和辦公領(lǐng)域中多個產(chǎn)品線的擴展和開放。

習(xí)慣于從事住宅業(yè)務(wù)：更改邏輯

如果您習(xí)慣于從事住宅業(yè)務(wù)，那么這兩者之間有什么區(qū)別？ Sun Jia認為，商業(yè)比住宅要復(fù)雜得多，而且商業(yè)更像是一個生態(tài)系統(tǒng)。

在時間上，住宅基本上是開發(fā)人員和住宅消費家族之間的游戲。在此期間，還有其他合作伙伴，例如營銷網(wǎng)校頭條，設(shè)計，工程和政府部門，但它們都是單一游戲。蓋房子后，房子基本結(jié)束了。住宅開發(fā)是單線，是單向的，并以串聯(lián)連接。業(yè)務(wù)是并行連接的。從業(yè)務(wù)的開業(yè)到開業(yè)，再到開業(yè)后的調(diào)整，它與每條線路并行連接。一旦這里的投資情況發(fā)生了變化，整個設(shè)計，工程構(gòu)建和所使用的材料將會改變。

另一個功能是，業(yè)務(wù)涉及更多的利益相關(guān)者，業(yè)務(wù)更像是一個生態(tài)系統(tǒng)，這取決于不斷運營以增加租金。只有當商人生活良好時，租金才能很高，因此您需要支持商人并賺錢。 30％的空置率相當于租金折扣30％。

對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，最重要的概念是“雙贏”。成功的商業(yè)項目需要地方政府，商人，開發(fā)商，消費者和周邊社區(qū)的雙贏結(jié)果。我們必須與土著人民和附近的所有者進行交流，我們還必須使政府相信范克有能力建立一個區(qū)域購物中心，該中心可以每年向地方政府持續(xù)支付數(shù)億稅，直接和間接地解決成千上萬人的就業(yè)，這會改變整個社區(qū)的外觀，并改善當?shù)氐臉I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和消費。它還要求商人認為開設(shè)商店可以賺錢，這需要專業(yè)的能力，合理的流媒體，合理的空間和出色的客戶服務(wù)，否則商人將不會與開發(fā)人員一起玩。

業(yè)務(wù)在計劃，設(shè)計和施工水平上也有所不同。例如，在購買傳統(tǒng)的住宅建筑時，通常使用相同質(zhì)量和最低價格的建筑物，因為經(jīng)過多年的開發(fā)和特殊標準化，建筑物的成本結(jié)構(gòu)非常明確。但是業(yè)務(wù)不是那么標準化。有時很難直接評估創(chuàng)造性，創(chuàng)新性和生產(chǎn)力的部分，因此有必要找到最佳的解決方案和合作伙伴。

由于這些差異，商業(yè)房地產(chǎn)需要不同的評估和激勵方法。在Qibao vanke Plaza項目中，上海范克遇到了這種糾纏，最終選擇了一個妥協(xié)計劃 - 拿出50％的股權(quán)與GIC合作，減少了核心資源的使用。 GIC已經(jīng)與Vanke合作了很多年，并且是非常專業(yè)的股東。他已經(jīng)投資了CR Vientiane City和Cofco Joy City等基準購物中心品牌。他擁有專業(yè)資源和專業(yè)經(jīng)驗，這對于Qibao項目的成功非常重要。

Qibao Vanke Plaza已成功開業(yè)，但其真正的成功仍然取決于未來的持續(xù)運營和改進。 Vanke業(yè)務(wù)將來將如何發(fā)展？如何評估北京，上海和深圳等核心城市核心地區(qū)持有的核心資產(chǎn)？如何激發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的人才？ Vanke業(yè)務(wù)仍在旅途中，答案總是在將來。